Bankfähigkeit verstehen: Die 3 entscheidenden Kennzahlen

Viele Immobilien sehen auf den ersten Blick hervorragend aus: positiver Cashflow, solide Rendite und langfristiger Vermögensaufbau.

Trotzdem scheitern genau solche Deals häufig an der Finanzierung. Der Grund liegt fast immer darin, dass die Bank die Immobilie anders bewertet als du selbst.

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Fachliche Einordnung

Banken prüfen Immobilien nicht primär nach Rendite oder Steueroptimierung, sondern nach Risiko und Sicherheit.

Dabei stehen drei Fragen im Mittelpunkt:

• Trägt sich die Immobilie aus sich selbst heraus?
• Wie gut ist das Darlehen abgesichert?
• Bleibt nach der Finanzierung ein Puffer übrig?

Diese Fragen werden über drei zentrale Kennzahlen beantwortet:

• Kapitaldienstdeckungsgrad
• Beleihungsauslauf
• Reinertragsüberschuss

Wenn du diese drei Kennzahlen verstehst, verstehst du die grundlegende Logik jeder Immobilienfinanzierung.

Kapitaldienstdeckungsgrad: Trägt sich das Objekt selbst?

Der Kapitaldienstdeckungsgrad beschreibt, ob die Immobilie ihre Finanzierung aus den laufenden Einnahmen bedienen kann.

Die Logik ist einfach:

• Reinertrag = Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten
• Kapitaldienst = Zinsen + Tilgung

Dann gilt:

Reinertrag ÷ Kapitaldienst = Kapitaldienstdeckungsgrad

Interpretation

• Unter 1,0 → Objekt trägt sich nicht selbst
• 1,0 bis 1,2 → knapp tragfähig
• Über 1,2 → stabil
• Über 1,3 → sehr komfortabel

Ein Wert knapp über 1 bedeutet: Das Objekt funktioniert, ist aber empfindlich gegenüber Veränderungen.

Typische Risiken:

• steigende Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung
• Mietausfälle oder Leerstand
• steigende Kosten

Die Bank achtet hier besonders auf Stabilität. Ein knapp tragfähiges Objekt kann funktionieren – aber nur, wenn deine persönliche Situation ausreichend Puffer bietet.

Beleihungsauslauf: Wie hoch ist das Risiko für die Bank?

Der Beleihungsauslauf (oft auch Loan-to-Value, LTV) zeigt, wie stark die Finanzierung im Verhältnis zum Immobilienwert ist.

Schritt 1: Konservative Bewertungsbasis

Die Bank nimmt immer den niedrigeren Wert aus:

• Kaufpreis
• Marktwert

Schritt 2: Sicherheitsabschlag

Auf diesen Wert wird zusätzlich ein Abschlag vorgenommen (typisch: ca. 10 %).

Beleihungswert = 90 % des niedrigeren Werts

Schritt 3: Verhältnis zur Finanzierung

Beleihungsauslauf = Darlehen ÷ Beleihungswert

Interpretation

• Bis 80 % → sehr gute Konditionen
• 80–90 % → solide
• Über 90 % → erhöhtes Risiko
• Über 100 % → Finanzierung über Objektwert hinaus

Ein hoher Beleihungsauslauf bedeutet für die Bank:

• geringere Sicherheit
• höhere Zinsen
• mehr Prüfbedarf
• ggf. zusätzliche Sicherheiten notwendig

Wichtig: Ein hoher Wert führt nicht automatisch zur Ablehnung. Er bedeutet lediglich, dass du argumentieren oder zusätzliche Sicherheiten einbringen musst.

Reinertragsüberschuss: Was bleibt am Ende übrig?

Der Reinertragsüberschuss zeigt, wie viel Geld nach allen laufenden Kosten inklusive Finanzierung übrig bleibt.

Reinertragsüberschuss = Reinertrag – Kapitaldienst

Bedeutung

• Positiv → Objekt erzeugt freien Cashflow
• Nahe null → kaum Puffer
• Negativ → Zuschuss aus eigener Tasche nötig

Für Banken ist diese Kennzahl besonders wichtig, weil sie den tatsächlichen Sicherheitspuffer zeigt.

Ein positiver Überschuss signalisiert:

• Stabilität
• Zahlungsfähigkeit auch bei kleinen Schwankungen
• geringeres Ausfallrisiko

Typisierte Beispielrechnung

Zur Einordnung ein vereinfachtes Beispiel:

Annahmen:

• Jahreskaltmiete: 18.000 €
• Bewirtschaftungskosten (15 %): 2.700 €
• Reinertrag: 15.300 €

Finanzierung:

• Zinsen: 9.000 €
• Tilgung: 4.500 €
• Kapitaldienst: 13.500 €

Ergebnisse:

• Kapitaldienstdeckungsgrad:
  15.300 € ÷ 13.500 € = 1,13

• Reinertragsüberschuss:
  15.300 € – 13.500 € = 1.800 € jährlich

→ Das entspricht 150 € monatlichem Puffer

Einordnung:

• Tragfähigkeit gegeben, aber nicht komfortabel
• kleiner Sicherheitspuffer vorhanden
• sensitiv gegenüber Veränderungen

Wenn zusätzlich:

• hohes Eigenkapital eingebracht wird oder
• eine starke persönliche Bonität vorliegt

kann ein solcher Deal für die Bank trotzdem akzeptabel sein.

Objekt vs. persönliche Situation

Ein entscheidender Punkt wird oft übersehen:

Die Kennzahlen beziehen sich zunächst nur auf das Objekt selbst.

Die Bank bewertet aber immer zusätzlich:

• dein Einkommen
• deine Ausgaben
• dein bestehendes Portfolio
• deine Gesamtverschuldung

Ein Objekt mit schwächeren Kennzahlen kann finanziert werden, wenn deine Gesamtsituation stark ist.

Umgekehrt kann ein gutes Objekt abgelehnt werden, wenn deine persönliche Bonität nicht ausreicht.

Fazit

Bankfähigkeit entsteht nicht durch Rendite allein, sondern durch das Zusammenspiel aus Tragfähigkeit, Besicherung und Liquidität.

Wenn du diese drei Kennzahlen im Griff hast, kannst du besser einschätzen, wie eine Bank deinen Deal bewertet – und wo mögliche Probleme liegen.