Cashflow bei Immobilien richtig berechnen und verstehen

Viele Immobilieninvestoren gehen davon aus, dass eine vermietete Wohnung sich „von selbst trägt“, solange die Miete höher ist als die Kreditrate. Diese Annahme ist verbreitet – und häufig falsch.

Der Cashflow ist eine der zentralen Kennzahlen bei Immobilieninvestments. Trotzdem wird er oft unklar definiert oder mit vereinfachten Rechnungen ermittelt, die wichtige Kostenblöcke ausblenden. Das kann dazu führen, dass eine Immobilie auf dem Papier gut aussieht, in der Realität aber Monat für Monat Geld aus der privaten Tasche benötigt.

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Fachliche Einordnung

Cashflow beschreibt die monatliche Liquiditätswirkung einer Immobilie. Entscheidend ist nicht, ob ein Objekt langfristig Vermögen aufbaut, sondern ob es laufend Geld bindet oder freisetzt.

Dabei ist besonders wichtig, zwischen unterschiedlichen Ebenen zu unterscheiden:

• Ertrag aus Vermietung
• Ergebnis vor und nach Steuern
• Tatsächlicher Geldfluss auf dem eigenen Konto

Erst wenn diese Ebenen sauber getrennt werden, lässt sich beurteilen, ob sich eine Immobilie selbst trägt oder laufend Zuschüsse erfordert.

Vom Mietertrag zum Reinertrag

Ausgangspunkt jeder Cashflow-Rechnung ist die Kaltmiete. Diese stellt jedoch nicht den tatsächlich verfügbaren Ertrag dar.

Typischerweise müssen berücksichtigt werden:

• Mietausfallrisiko (z. B. Leerstand oder Zahlungsausfall)
• Verwaltungskosten, die nicht umlagefähig sind
• laufende Instandhaltung und Rücklagen

Erst nach Abzug dieser Positionen entsteht der sogenannte Reinertrag. Dieser Wert ist eine wichtige Zwischengröße, sagt aber für sich genommen noch nichts darüber aus, ob sich eine Immobilie lohnt. Er bildet lediglich die Basis für die weiteren Berechnungen.

Ergebnis vor und nach Steuern

Aus dem Reinertrag lässt sich das steuerliche Ergebnis ableiten. Dazu werden insbesondere zwei Positionen berücksichtigt:

• Zinsen aus der Finanzierung
• Abschreibungen auf das Gebäude

Das Ergebnis vor Steuern zeigt, ob die Immobilie steuerlich einen Gewinn oder Verlust erwirtschaftet. Nach Anwendung des individuellen Steuersatzes ergibt sich das Ergebnis nach Steuern.

Wichtig: Dieses Ergebnis beschreibt die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Immobilie, nicht die Liquidität. Eine Immobilie kann steuerlich profitabel sein und dennoch jeden Monat Geld kosten.

Cashflow und Liquidität: der entscheidende Unterschied

Für den Cashflow sind nicht nur Zinsen relevant, sondern auch die Tilgung. Obwohl Tilgung keine Kosten im steuerlichen Sinn ist, stellt sie einen realen Geldabfluss dar.

Für die Cashflow-Berechnung gilt daher:

• Ausgangspunkt ist der Reinertrag
• Abzug von Zinsen und Tilgung
• Ergebnis ist der freie Cashflow vor Steuern
• Anschließend werden die tatsächlich zu zahlenden Steuern berücksichtigt

Der Cashflow nach Steuern zeigt, ob monatlich Geld übrig bleibt oder ob privates Kapital zugeschossen werden muss.

Typisierte Beispielrechnung

Eine Wohnung wird für 150.000 € gekauft und für 850 € kalt vermietet.

Annahmen (monatlich):

• Mietausfall: 2 %
• Verwaltung und Instandhaltung: pauschal berücksichtigt
• Reinertrag: 733 €
• Zinssatz: 4 %
• Tilgungssatz: 2,5 %
• Abschreibung: 2 %
• Grenzsteuersatz: hoher persönlicher Steuersatz

Nach Abzug von Zinsen und Abschreibung ergibt sich ein positives Ergebnis vor Steuern. Nach Steuern verbleibt ein moderater Überschuss auf Ergebnisebene.

Liquiditätsseitig zeigt sich jedoch ein anderes Bild:
Nach Abzug von Zinsen und Tilgung bleibt ein kleiner positiver Cashflow vor Steuern. Durch die Steuerzahlung kippt dieser jedoch ins Negative. Unterm Strich müssen monatlich rund 15 € aus privaten Mitteln ausgeglichen werden.

Die Immobilie trägt sich damit nicht vollständig selbst.

Stellschrauben für den Cashflow

Ein negativer Cashflow bedeutet nicht automatisch, dass eine Immobilie schlecht ist. Dennoch sollte klar sein, wodurch er entsteht und wie er beeinflusst werden kann.

Typische Stellschrauben sind:

• Anpassung des Tilgungssatzes
• Verhandlung des Kaufpreises
• Entwicklung der Mieteinnahmen
• Veränderung des Eigenkapitaleinsatzes

Insbesondere der Eigenkapitalanteil wirkt sich stark auf Zins- und Tilgungsbelastung aus. Eine Voll- oder Überfinanzierung erhöht die monatlichen Zahlungen und verschlechtert den Cashflow. Mehr Eigenkapital reduziert die laufende Belastung und verbessert die Liquidität.

Fazit

Der Cashflow nach Steuern entscheidet darüber, ob eine Immobilie sich selbst trägt oder dauerhaft private Mittel bindet. Nur wer sauber rechnet und alle Ebenen trennt, kann fundierte Investitionsentscheidungen treffen.